投資用不動産購入の入り口

昨今の不動産市場を取り巻く状況としましては、投資用不動産

の購入を考え始めた人が目立って増えてきました。

特に、一般のサラリーマンの方の関心は高く、現実に1棟物の

マンションを複数棟所有されることも珍しくなくなりました。

当然のことながら、彼らはもともとの資産家ではなく、購入資金を

金融機関からの融資で賄っているのが実状です。

では、資産の無いなかで、どのように金融機関からの融資を引っ張って

いるか？

まず注意すべきなのは、購入しようとしている不動産の価値

であります。

通常、金融機関はその不動産の価値を「積算評価」という

物差しで測ります。

つまり「積算評価」により融資額のひとつの指標を得ることが

できます。

では「積算評価」の算出方法を以下、ご説明いたします。

たとえば、以下の不動産を購入する場合の「積算評価」を

算出してみましょう！

土地面積：500㎡

前面路線価：96000円/㎡

建物概要：鉄筋コンクリート造4階建て

建物延面積：800㎡

築後10年経過

まず、土地の評価額は　前面道路の路線価×土地の㎡数　なので

96000円×500㎡＝4800万円・・・・①

次に、建物の評価額は　建物延面積×再調達価格×（残存年数／法定耐用年数）

で求められます。

＜再調達価格とは・・・＞　　　　　　　　＜法定耐用年数とは・・・＞

・木造　15万円　　　　　　　　　　　　・木造　　22年

・軽量鉄骨造　13～15万円　　　　　　　・軽量鉄骨造　19年

・重量鉄骨造　17万円　　　　　　　　　・重量鉄骨造　34年

・鉄筋コンクリート造　20万円　　　　　・鉄筋コンクリート造　47年

よって、今回に当てはめてみますと、

800㎡×20万円×（37年／47年）≒1億2600万円・・・・②

①+②　　1億７４００万円　　　となります。

当然のことながら、積算評価額＝融資額とはならず、ほか

いろいろな要素も加味されます点ご注意ください。

当社でも収益物件を扱っていますので、こちらからご覧ください。

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