農地の売却について　その1

こんにちは 🙂

近年活用されていない農地が増えています。

ほったらかしにしておくと、草木が増殖し

害虫等の問題に至るケースもあるようです 😥

それ以上に、農地が活用できていない状態はもったいない！

けれど活用する為には、荒れた農地を復元作業が必要！！

それには、また日々の草刈りや農作器の新調などお金がかかることも、、、

けっこうな時間と費用がかかります、、、????

もし、ご自身でそこまで時間と費用を費やしたくない場合は、

活用頂ける方に買ってもらうことが良いかもしれません。

今回は、農地の売却について流れをご説明させて頂きます！

■農地を売る方法は大きく分けて2つあります。

①農地を宅地・雑種地などに転用する

②農地のまま売却する

①農地を宅地・雑種地などに転用するとは、

農地の地目を変更してから売却する方法です。

農地の地目を変更することを「農地転用」といいます。

農地を簡単に宅地などに変更できればよいのですが、

農地は「農地法」という法律に守られていて、

都道府県知事（一部市区町村の場合もあり）の許可を得なければ

農地転用は認められません。

そして農地転用の手続きは、農地を「何に変更してそこに何を建て、

どのように使うのか」が決まっていないと行うことはできません。

場合によっては農地転用が許可されないケースもよくあります。

※農地の面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。

※市街化区域の農地転用手続きについては簡単に行えます。

※農用地区域内の農地転用（農振除外）

農用地区域内の農地は転用できないと農地法で定められているため、

転用したい場合は市町村にて「農振除外」の手続きを行う必要があります。

農振除外の手続きは、農用地区域内から該当土地を外す手続きになりますが、

転用の理由を見たときに必要性がなかったり、場所が農地の真ん中であったり、

周りの農地に支障を及ぼす恐れがある場合は認められません。

※農地転用すると税金が高くなります。

農地は税金額の優遇が大きい為、今まで優遇を受けていた土地でも、

農地から宅地や雑種地に変更すればその時点から税率がUPします。

「計算式」農地の税額＝評価額×1.4％

上記式の「評価額」とは固定資産税評価額のことで、

農地の評価額＜宅地・雑種地の評価額となり、その差は数十倍～数百倍と

なることもあります。

■農地転用の許可申請に必要な書類

・登記簿謄本→法務局で交付されます。

・土地の位置図→市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの

図に申請地を示す。

・銀行の残高証明書、融資証明書→転用資金確認に使用されます。

・土地改良区意見書→土地改良区へ転用決済金を支払うと発行される書類です。

・委任状→申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。

・住民票→市町村役場で交付されます。

・農地転用後に建物を建てる場合は建物立面図、駐車場に転用する場合は

その駐車場の予定借主署名や車検証、配置図等用途によって適切な書類が

必要です。

■農地売買の大まかな流れ

どのような農地売買でも、売買契約は農業委員会の許可を前提として

締結されます。

農地として売るなら農地法第3条による売買(所有権移転)許可、

農地以外で売るなら農地法第5条による転用許可です(届出の場合もあります)。

1.許可を条件とした売買契約を締結

2.農業委員会に許可申請

3.許可後に代金支払いと所有権移転登記

許可されると農業委員会から許可指令書が交付され、

許可指令書がなければ農地の所有権移転登記は受け付けてもらえません。

許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。

農地転用はご自身でも申請できますが、一般的には不動産仲介業者、

土地家屋調査士または行政書士など、代理人に依頼して行ってもらう方が

楽だと思います。

もし、ご検討されていらっしゃれば弊社グローバルセンターまで

お気軽にご相談下さい。

長くなりましたので今回はここまでにします。

②農地のまま売却するは、次回ご説明させて頂きます。

㈱グローバルセンターＨＰ→http://www.global-center.co.jp/

高松市産業振興・農林水産課ＨＰ→https://www.city.takamatsu.kagawa.jp/16145.html